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「600864股吧」李:楼市调控政策是否见顶

时间:2021-04-17 16:35:00作者:佚名

作者李(广东省住房政策研究中心首席研究员)

近日,佛山、青岛、成都等城市纷纷调整楼市限购政策,引起市场关注。从楼市政策走势来看,今年基本和去年一样,“年初松,年中紧,年末松”。很多人认为楼市可能会反弹,但我认为幅度会很小。根本原因是目前楼市还想涨,但购买力环境和杠杆助推器与2015-2017年有所不同。

从写字楼看楼市

大城市的写字楼,既是生产“GDP”的作坊,也是生产“买家”的作坊。楼市的经济活力和购买力在一定程度上体现在写字楼租金上。

据中央参考所统计,今年第三季度,全国一半以上城市的写字楼租金都出现了下跌。一线城市36个主要商圈,20个商圈写字楼租金上涨,16个商圈租金下跌;二线城市44个主要商圈,54%的商圈写字楼租金下降,约5%的商圈写字楼租金持平,只有40%上升。

值得注意的是,大部分租金都有所下降,是“两好一贵”(地段好、质量好、租金贵)的成熟商圈;租金上涨的大多是新兴的“两差一低”(区位差、品质差、租金低)的商业区。

再看,谁在租写字楼?以深圳为例,金融、TMT(技术、媒体与传播)、房地产、专业服务(咨询、法律等)四大产业。),是写字楼的主要消费者,占五个中心区写字楼的60%-80%。现在去杠杆化、控制房价、去泡沫化之后,这些传统的“创造财富”的行业就不再亮眼了,于是大家都务实起来,开始向差一点的写字楼转移。

因此,针对最近各地实施“一城一策”,如广州、青岛、成都等地适当放宽限购,南京、天津等地也有部分地区之前退出限购。有人问,房价是不是又要涨了?我不犹豫,不可能。

该政策被放宽为一个高概率事件

用稳健的话来说,未来房价可能会保持在一个较高的水平,但指望银行增加杠杆是不现实的。根据《中国金融稳定报告》(2019年),2018年中国家庭部门的杠杆率为60.4%,比2017年底增长3.4%,比2008年增长两倍以上。

虽然中国居民的杠杆率仍低于发达国家,但已经高于国际平均水平(59.7%),远高于其他新兴经济体。

所以国家会把守资金大门,银行新增贷款和现有贷款对房贷会有一定的限制。靠多渠道、杠杆买房的投机购房者,都在算自己能杠杆多少。所以,只要资金卡住,购买力没有那么反复无常,即使调控政策放松,房价也不会剧烈波动。

在我看来,深圳调整最新“奢侈品税”标准和广州略微放宽限购的行动是里程碑式的事件,也是调控政策基本高峰的体现。今年年底和明年第一季度,各地将陆续放松楼市政策,这将是一个大概率事件。

哪些城市可以宽松?

规定讲究智慧。如果监管过度,就违反了“稳字”原则。“没有投机”和“没有房地产作为刺激经济的短期手段”是同一枚硬币的两面。

经济转型和经济稳定都很重要。在操作层面,要看这个时期哪个更占主导。现在,稳定无疑更占主导地位,所以紧缩的楼市政策将会放松。

珊瑚数据显示,过去一年,25个重点城市中的20个城市的二手房平均价格都有所下降。青岛二手房上市均价跌幅最大,从26713元降至22203元,跌幅近17%;广州从37397元跌至31910元,跌幅近15%。所以广州和青岛调整限购政策也就不足为奇了。

深圳“奢侈税”的调整是因为深圳需要建设先进示范区,有很多地方可以花钱,需要增加土地供应。为了让换房需求活跃起来,给开发商一个好的前景。

深圳是个例外。她有巨大的责任去带动她的外围兄弟。她好了,外围就好了;她越优秀,外围就越好。

深圳既然有这么大的容量,楼市自然要有所贡献。这不是靠楼市,而是回归实体经济。另外,深汕新区明确了购房政策,一块石头落地,意味着深汕需要大规模发展,但资金从何而来?毫无疑问,房地产仍将是资金的主要来源。


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